店舗併用住宅の土地探し。用途地域・駐車場・周辺環境で確認したいこと

店舗併用住宅を考えはじめたとき、建物の間取りや外観より先に向き合うことになるのが、土地探しです。

けれど、住宅として心地よい土地と、お店として使いやすい土地は、必ずしも同じではありません。

家族が落ち着いて暮らせること。お客様が迷わず来られること。無理なく商いを続けられること。その三つを重ねながら選ぶことが大切かなと思います。

土地を見る前に、「したい商い」と「したい暮らし」を整理する

土地の良し悪しは、そこで何をするかによって変わります。まずは物件情報を見る前に、お店と住まいの希望を一度、言葉にしてみて下さい。

• 一日に何組ほどのお客様を迎えるのか
• 車、自転車、徒歩のうち、どの来店方法が多くなりそうか
• 営業時間や定休日はどうするのか
• 音や香り、水、熱をどれくらい使う仕事なのか
• 家族の玄関や庭、洗濯物など、暮らしのどこを見せたくないか

条件が見えると、必要な敷地の広さや道路との関係、建物の配置も少しずつ具体的になります。

用途地域と建築条件を確認する

土地には、建てられる建物の用途や規模に関する決まりがあります。希望する業種やお店の面積によっては、計画できる場所や確認すべき条件が変わります。

松山市では、用途地域などの都市計画情報を「e〜よ まちナビ」で確認できます。地図は土地探しの入口として便利ですが、更新時期や境界の見え方によって差が出る場合もあります。購入や設計を進める前には、行政窓口や専門家へ確認することが欠かせません。

用途地域だけでなく、建ぺい率、容積率、高さ、接道、防火に関する条件なども、建物の形や費用に関わります。土地と建物を別々に考えず、希望するお店が成立するかを設計者と一緒に見ていくと安心です。

駐車場は、台数だけでなく出入りまで考える

車で来店される方が多い松山では、駐車場はお店の使いやすさを左右する大切な要素です。必要な台数が入るだけでなく、道路から入りやすいか、駐車しやすいか、帰るときに見通しがよいかまで確認します。

お客様の車、家族の車、スタッフの車、荷物を運ぶ車。それぞれが同じ時間に重なることもあります。駐車スペースを広く取りすぎると住まいの庭や室内が圧迫されるため、建物の配置と一緒に考えることが大切です。

道路、インフラ、高低差も費用に関わる

前面道路の幅や接し方は、建築だけでなく、工事車両の入りやすさや日々の搬入にも関係します。水道や下水、電気、ガスの状況も、業種に必要な設備と合っているかを確かめたいところです。

また、敷地に高低差がある場合は、造成や擁壁、雨水排水などの工事が必要になることがあります。土地の価格だけでは見えない費用があるため、購入前の現地確認をおすすめします。

時間を変えて、周辺を歩いてみる

周辺の交通量や音、光、人の流れは、曜日や時間帯で表情が変わります。平日と休日、朝と夕方など、できれば何度か足を運んでみて下さい。

近隣にどんな建物があるか、看板はどこから見えるか、お客様はどちらから来そうか。夜の帰宅時に家族が安心できるか。地図だけでは分からないことが、歩くと見えてきます。

土地探しと設計を、同じテーブルで考える

店舗併用住宅の土地探しでは、「この土地に建てられるか」だけでなく、「ここで心地よく商い、暮らし続けられるか」を考えることが大切です。

coshaでは、店舗や店舗併用住宅の設計・施工に加え、不動産のご相談もお受けしています。気になる土地がある段階でも、まだエリアを迷っている段階でも大丈夫です。建物を思い描きながら、一緒に土地の可能性を見ていけたらと思います。

まとめ

土地は、暮らしと商いの土台になります。用途地域、駐車場、道路、インフラ、周辺環境を一つずつ確かめ、完成後の一日を想像しながら選んでみて下さい。

松山で店舗併用住宅や店舗用地をお考えの方は、どうぞお気軽にご相談下さいませ。

参考情報

松山市「都市計画情報」

あわせてご覧ください

コーシャ不動産

店舗併用住宅の施工事例

お問い合わせ

店舗併用住宅の費用とローン。住まいとお店の資金計画を考える

住まいとお店を一つの建物につくる店舗併用住宅。家賃や通勤時間を抑えられる可能性がある一方で、資金計画は一般的な住宅とは少し違います。

建物の工事費だけを見ていると、あとから店舗設備や開業準備の費用が重なり、思っていたより余裕がなくなることもあります。

大切なのは、最初から「家を建てるお金」と「商いを始めるお金」を一つの計画として見ることです。

まず、全体にかかる費用を並べる

店舗併用住宅の予算を考えるときは、建物本体だけでなく、次のような費用も含めて整理します。

• 土地の購入費用と、仲介・登記などに関する費用
• 測量、地盤調査、設計、申請に関する費用
• 住宅部分と店舗部分の建築・内装工事
• 厨房、給排水、空調、換気、美容設備など、業種ごとの設備
• 駐車場、アプローチ、看板、植栽などの外構
• 家具、照明、什器、レジまわりの備品
• 広告、仕入れ、採用、開店までの運転資金
• 完成後の調整や予期しない工事に備える予備費

何にいくらかかるかは、土地の状態、建物の規模、業種、仕上げによって大きく変わります。相場だけで判断するより、希望する営業の形を伝えたうえで、項目ごとに確認するほうが現実的です。

住宅部分と店舗部分を、早い段階で分けて考える

一つの建物でも、住まいと事業では、お金の性格が異なります。面積や工事内容を整理しておくと、見積もりだけでなく、融資、保険、税務の相談もしやすくなります。

住宅ローンを利用できる範囲や条件、事業用の融資との組み合わせは、金融機関や商品、計画内容によって異なります。店舗部分の面積や用途が判断材料になる場合もあるため、間取りが固まってからではなく、構想の段階で金融機関へ相談しておくと安心です。

新しく事業を始める場合は、事業計画や自己資金、これまでの経験なども確認されます。建築の予算と、開店後にお店を育てるための余力を、同時に残しておきたいところです。

費用が変わりやすいところを知っておく

業種に必要な設備

飲食店は厨房や換気、美容室は給排水や電気容量など、業種によって必要な設備が違います。見た目には表れにくい部分ですが、安全に営業するための大切な費用です。

土地とインフラの状態

造成、地盤改良、給排水の引き込み、電気容量の変更などが必要になると、土地購入後の費用が増えることがあります。購入前に建築の視点で確認することが役立ちます。

素材とつくり込み方

無垢材や左官、造作家具などは、お店らしさや使いやすさにつながります。一方で、すべてを同じ密度でつくる必要はありません。長く触れる場所、視線が集まる場所、手入れが必要な場所に優先順位をつけることで、予算と雰囲気のバランスを整えられます。

削る前に、守りたいものを決める

予算調整では、安くできるものを探すだけでなく、このお店で大切にしたい体験を決めることが必要です。

お客様が最初に触れる扉、長く過ごす椅子、毎日使う作業台、家族が落ち着くリビング。守りたい場所が分かれば、簡素にできる場所も自然と見えてきます。

完成時の華やかさだけではなく、掃除のしやすさ、修理のしやすさ、光熱費など、続けるための費用も一緒に考えておきます。

設計・施工・資金相談を、同じ時期に進める

資金計画は、数字だけで完結するものではありません。お店の面積を変える、入口を一つにする、設備の位置を整えるなど、設計の工夫で総額や働きやすさが変わることがあります。

coshaでは、住まいと店舗のご希望を伺いながら、建物、土地、家具まで含めて計画を整えていきます。まだ予算の輪郭が見えていないときも、実現したいことを一つずつお聞かせ下さい。

まとめ

店舗併用住宅の資金計画では、土地、建物、店舗設備、外構、開業準備、運転資金までを最初から見渡すことが大切です。融資の条件は計画ごとに異なるため、設計と金融機関への相談を早めに進めてみて下さい。

松山で店舗併用住宅をご検討の方は、どうぞお気軽にご相談下さいませ。

参考情報

住宅金融支援機構

あわせてご覧ください

店舗併用住宅の施工事例

お問い合わせ

店舗併用住宅とは。松山で仕事と暮らしを一緒に考える家づくり

いつか、自分のお店を持ちたい。

できることなら、家族との時間も大切にしたい。

そんな二つの想いを、一緒に考えられる住まいのかたちが、店舗併用住宅です。

美容室やサロン、カフェ、飲食店、鍼灸院、物販店など。働く場所と暮らす場所を一つの建物にまとめることで、通勤にかかる時間を減らしながら、自分らしい仕事と暮らしを組み立てることができます。

一方で、店舗と住まいでは必要になる空間も、使う時間も、人の動きも異なります。土地や間取りを決める前に、仕事と暮らしの両方を丁寧に整理しておくことが大切です。

店舗併用住宅とは

店舗併用住宅とは、一つの建物の中に店舗と住居を設けた建物です。「店舗兼住宅」と呼ばれることもあり、美容室の奥や上階に住まいがある家、道路側をお店として使い、敷地の奥側に家族の生活空間を設ける家など、つくり方はさまざまです。

店舗と住居をどのようにつなぐかも、一つの正解があるわけではありません。完全に動線を分ける方法もあれば、バックヤードを介して行き来できるようにする方法もあります。業種、営業時間、家族構成、敷地の形によって、心地よい距離は変わります。

大切なのは、建物を「店舗」と「住宅」に分けて考えすぎないこと。お客様が過ごす時間、働く方の一日、家族の生活、そのすべてを想像しながら一つの建物として整えていきます。

店舗併用住宅のメリット

通勤にかかる時間を減らせる

住まいと仕事場が同じ建物にあるため、毎日の通勤時間をほとんど必要としません。朝の準備や閉店後の片付けにも余裕が生まれやすく、天候や交通状況に左右されにくいことも魅力です。

その分の時間を、お客様を迎える準備や家族との時間、自分自身を整える時間に使うことができます。毎日の小さな余白は、長くお店を続けていく上でも大切かなと思います。

子育てや家族の暮らしと仕事を両立しやすい

子どもさんの帰宅を住まい側で迎えたり、家族の様子を感じながら働いたりできることは、店舗併用住宅ならではの良さです。急な用事にも対応しやすく、仕事と家庭のどちらかを大きく諦めずに済む可能性があります。

ただし、近いからこそ仕事と生活を切り替えにくくなることもあります。扉を一枚設ける、視線が交わらないようにするなど、気持ちを切り替えられる境界も間取りの中に用意しておきます。

土地・建物・開業費を一緒に計画できる

別々に店舗を借りて住宅を建てる場合と比べ、土地や建物を一つの計画として考えられます。店舗と住居で共有できる部分を整理できることもありますが、すべての費用が単純に安くなるわけではありません。

店舗には業種ごとの設備が必要です。厨房、給排水、空調、換気、電気容量、看板、家具など、住まいだけの家づくりにはない費用も含めて、早い段階から資金計画を組み立てます。

お店の世界観と暮らしを一つにつなげられる

外観から入口、店内、家具、照明、壁の質感までを一緒に考えられることも店舗併用住宅の魅力です。お店と住まいが全く同じ雰囲気である必要はありませんが、一つの建物として素材や色の関係を整えると、自然なまとまりが生まれます。

coshaでは、家具やインテリアから空間を考えることも大切にしています。椅子の後ろ姿、カウンターとの高さ、照明の位置まで想像しながら設計することで、完成してからも無理なく使い続けられるお店を目指します。

建てる前に知っておきたいこと

希望する業種の店舗を建てられる土地か

土地によっては、用途地域などの条件により建てられる店舗の種類や規模が限られます。気に入った土地を見つけてから希望するお店が建てられないと分かることがないよう、土地の契約前に建築の担当者へ相談することをおすすめします。

松山では車で来店されるお客様も多いため、建物だけでなく駐車台数、道路からの入りやすさ、出庫時の見通しも確認しておきたいところです。住居用の駐車スペースと店舗用の駐車スペースをどう分けるかも、敷地全体で考えます。

お客様と家族の動線をどう分けるか

店舗の入口と住居の玄関を分ける、店舗から生活空間が見えないようにする、家族が店舗を通らず外出できるようにする。こうした動線の整理は、プライバシーを守るだけでなく、お客様にも落ち着いて過ごして頂くことにつながります。

スタッフを雇う場合は、スタッフの出入口、休憩、着替え、収納も必要です。お客様、スタッフ、家族という三つの動きを図面上で重ね、ぶつかりやすい場所を一つずつ整えていきます。

音・匂い・営業時間への配慮

ドライヤーや厨房機器の音、料理や薬剤の匂い、夜間の照明などは、住居部分や近隣へ影響する場合があります。壁や扉の位置、換気経路、設備の配置を計画し、暮らしの中へ負担が残りにくい方法を考えます。

完成写真だけでは分かりにくい部分ですが、毎日の心地よさを左右する大切なところです。業種ごとの経験をもとに、設計の初期から確認していきます。

住宅ローンと事業用融資

店舗併用住宅では、住居部分と店舗部分の面積、事業内容、自己資金などによって利用できる融資が異なります。住宅部分に住宅ローン、店舗部分に事業用融資を組み合わせる場合もあります。

金融機関ごとに条件が異なるため、間取りを完成させてから融資を考えるのではなく、土地・面積・事業計画と一緒に早めに確認することが大切です。

店舗併用住宅が考えやすい業種

店舗併用住宅は、美容室、ネイルサロン、エステ、鍼灸院、整体院、小さなカフェや飲食店、パン屋、菓子店、物販店、アトリエなど、暮らしに近い場所で続けられる仕事と相性があります。

ただし、同じ美容室でも席数やスタッフ数によって必要な広さは異なります。同じ飲食店でも、提供するメニューによって厨房や換気設備は変わります。「この業種ならこの間取り」と決めるのではなく、どのように働きたいかをお聞きしながら考えます。

coshaの店舗併用住宅づくり

coshaは、ライフスタイルショップから始まり、店舗デザイン、新築住宅、住宅リノベーション、ポーターズペイント、不動産へと、少しずつできることを広げてきました。

店舗だけでも、住宅だけでもなく、その間にある暮らしまで考えられること。土地探しから資金計画、設計、施工、家具、インテリアまで相談して頂けることが、coshaの店舗併用住宅づくりの特徴です。

これまで、美容室、鍼灸院、飲食店、寝具店など、さまざまな店舗併用住宅に関わらせて頂きました。それぞれの施工事例は、店舗併用住宅の施工事例でご覧頂けます。

土地が決まっていない段階でもご相談下さい

店舗併用住宅は、土地の条件によってできることが大きく変わります。土地を購入する前だからこそ、一緒に確認できることがあります。

コーシャ不動産とも連携し、土地や中古物件探しからお手伝いしております。まだ計画が具体的でない方も、まずは思い描いているお店や暮らしについてお聞かせ下さい。

店舗併用住宅に関するご相談は、お問い合わせよりお気軽にご連絡下さいませ。

よくあるご質問

土地が決まっていなくても相談できますか？

はい。店舗併用住宅は土地選びの段階で確認したいことが多いため、土地が決まる前のご相談をおすすめしています。

店舗と住居の入口は分けられますか？

分けることができます。お客様、スタッフ、家族の動きを整理し、敷地や業種に合う入口と動線をご提案します。

将来、お店をやめた場合にも対応できますか？

将来の使い方を想定しておくことで、店舗部分を住居、仕事場、賃貸スペースなどへ変更しやすい計画を検討できます。実際に可能な変更は建物や法規の条件によって異なりますので、設計時にご相談下さい。

松山で店舗デザイン・設計を依頼するときに、大切にしたい会社選び

お店づくりを考え始めた時、最初に迷うことの一つが、誰に相談すればよいのかということ。

松山にも、店舗デザイン会社、設計事務所、工務店、内装施工会社など、さまざまな依頼先があります。ホームページに並ぶ完成写真を見ても、違いが分かりにくいこともあるかもしれません。

デザインの好みはもちろん大切です。けれど、OPENした後の毎日まで一緒に想像できることも、長く愛されるお店をつくるためには大切かなと思います。

店舗デザインの依頼先にはどんな違いがある？

店舗づくりの依頼先は、大きく分けると、設計やデザインを中心に行う会社、工事を中心に行う会社、設計から施工まで一貫して行う会社があります。

設計・デザインを専門とする会社へ依頼する場合は、設計と施工を別々の会社が担当することがあります。専門性の高いデザインを期待できる一方で、施工会社との調整や費用の整理に時間がかかる場合があります。

施工会社へ直接依頼する場合は、工事の相談をスムーズに進めやすいことが魅力です。ただし、店舗コンセプト、家具、照明、グラフィックまでどこまで提案してもらえるかは、会社によって異なります。

設計施工を一貫して行う会社では、デザインと工事費のバランスを確認しながら進めやすくなります。どの方法が良いかは、希望するお店の規模やデザイン、予算、開業までの時間によって変わります。

施工事例は、雰囲気だけでなく背景を見る

施工事例を見る時は、完成写真の雰囲気だけでなく、そのお店でどのような課題を解決したのかも確認してみて下さい。

限られた面積の中で客席数を確保したのか。既存の建物をどこまで残したのか。スタッフが動きやすいように、どのような動線をつくったのか。設計の理由が紹介されていると、自分のお店を相談する時の参考になります。

同じ業種の実績があることも安心材料の一つです。ただし、過去の事例をそのまま当てはめる会社ではなく、自分たちの働き方やお客様に合わせて考えてくれるかも大切です。

会社選びで確認したい7つのこと

• 01希望する業種の経験があるか
• 02設計から施工までの担当範囲
• 03土地・物件探しの段階から相談できるか
• 04見積もりの内容が分かりやすいか
• 05OPENまでのスケジュールを共有できるか
• 06家具や照明まで空間全体を考えてくれるか
• 07担当者と話しやすいか

01希望する業種の経験があるか

飲食店には厨房、給排水、換気、保健所の確認が必要です。美容室にはシャンプー台、電気容量、照明、保健所の検査などがあります。業種ごとの設備と手続きを理解している会社であれば、初期段階から現実的な計画をつくりやすくなります。

02設計から施工までの担当範囲

設計だけなのか、施工まで一貫して依頼できるのか。看板、外構、家具、照明まで含まれるのか。依頼できる範囲と、自分で別の会社へ手配する範囲を、最初に確認しておきます。

03土地・物件探しの段階から相談できるか

店舗は物件によってできることが大きく変わります。立地が良くても必要な設備を設置できない、希望する客席数が取れない、駐車場が不足することもあります。契約前に現地を見てもらえる会社か確認してみて下さい。

04見積もりの内容が分かりやすいか

見積金額だけではなく、どこまでが含まれているかを確認します。設備、家具、照明、看板、外構、申請費用などが別途になっていると、後から必要な金額が増える場合があります。分からない項目を丁寧に説明してくれることも大切です。

05OPENまでのスケジュールを共有できるか

店舗づくりは工事だけで終わりません。許可申請、求人、メニューや商品の準備、撮影、告知なども必要です。工事の完成日だけではなく、OPEN日から逆算して全体の流れを考えてもらえるかを確認します。

06家具や照明まで空間全体を考えてくれるか

図面上ではきれいに見えても、家具を置くと動線が狭くなったり、照明の位置が合わなかったりすることがあります。テーブル、椅子、カウンター、収納、照明を早い段階から検討すると、完成後の違和感を減らせます。

07担当者と話しやすいか

店舗づくりでは、多くのことを一緒に決めていきます。好みだけでなく、予算の不安や働き方、将来のことまで話せる相手であるかは、とても大切です。最初の相談で、こちらの話をどのように聞いてくれるかも感じてみて下さい。

デザインと使いやすさを一緒に考える

おしゃれな店舗であることは、お客様にお店を知って頂くための大切な要素です。ただ、写真に映えることだけを優先すると、毎日の仕事に小さな使いにくさが残ることがあります。

カウンターの高さ、作業する人同士の距離、収納の位置、掃除のしやすさ、商品補充の動線。働く方にとって自然な動きができる空間は、お客様へのサービスにもつながります。

coshaでは、店舗の業種や広さだけでなく、どのような一日を過ごすのかをお聞きします。OPEN前のイメージだけでなく、お店を続けていく毎日を想像しながら、デザインと使いやすさのバランスを整えます。

店舗づくりと経営計画はつながっています

店舗にかけられる工事費は、事業全体の資金計画と切り離せません。内装へ予算を使いすぎて、仕入れや広告、OPEN後の運転資金が不足することがないよう、事業計画と建築計画を行き来しながら考えます。

反対に、費用だけを抑えたことで、お客様に伝えたい価値が空間から感じられなくなることも避けたいところです。残す部分、しっかり手をかける部分、後から整えられる部分を分けることで、予算の中でもそのお店らしい空間を目指せます。

相談前に整理しておくとよいこと

最初からすべて決まっている必要はありません。次の内容が分かる範囲で整理されていると、相談が進めやすくなります。

• 開業したい業種と提供するサービス
• 希望するOPEN時期
• 予定している総予算と自己資金
• 土地や物件が決まっているか
• 必要な席数、スタッフ数、駐車台数
• 好きな空間や素材の写真
• 将来、店舗をどのように育てたいか

まだ土地や物件が決まっていない場合も、そのままご相談下さい。物件を契約する前に確認できることも多くあります。

coshaの店舗づくり

coshaは、家具・雑貨・インテリアを扱うライフスタイルショップとして始まりました。店頭でお客様と接してきた経験を活かしながら、店舗デザイン、設計、施工、住宅、店舗併用住宅へと仕事の幅を広げています。

自分たち自身がお店を運営しているからこそ、売場の見え方、商品の置き方、家具の使い心地、日々の小さな動きまで想像しながらご提案します。

土地や物件探し、資金計画、デザイン、施工、家具、照明、ポーターズペイントまで、一つずつ話し合いながら進めていきます。これまでの店舗デザイン・施工事例も、ぜひご覧下さいませ。

まずは、つくりたいお店についてお聞かせ下さい

店舗づくりの会社を選ぶ時は、実績や費用だけでなく、自分の言葉を受け止め、一緒に考えてくれる相手かどうかも大切です。

具体的な計画が決まっていない段階でも構いません。松山・愛媛で店舗デザインや店舗設計をご検討の方は、お問い合わせよりお気軽にご相談下さいませ。

よくあるご質問

相談には費用がかかりますか？

最初のご相談は無料で承っております。計画が具体的でない段階でも、施工事例や進め方についてお話しできます。

他社で見つけた物件でも相談できますか？

はい。契約前であれば、希望する店舗に必要な設備や面積が確保できるか、一緒に確認することをおすすめします。

店舗の家具だけでも相談できますか？

家具、照明、インテリアのみのご相談も承っております。実物をご覧頂ける家具もございますので、店頭へお気軽にお立ち寄り下さい。